Domy stan deweloperski

Przed zakupem domu jednorodzinnego od dewelopera należy dokładnie sprawdzić stan techniczny. Wbrew pozorom nie jest to czynność łatwa. Na miejscu może czekać na nas kilka niespodzianek. Kiedy je przeoczymy istnieje ryzyko, że w późniejszym czasie poniesiemy straty finansowe, a przy tym może to nas kosztować sporo nerwów. Warto nie tylko odpowiednio się przygotować, ale także przed podpisaniem dokumentów dotyczących nabycia nieruchomości dokładnie wszystko sprawdzić.

 

Odbiór techniczny domu w stanie deweloperskim to sprawdzenie jego stanu przed oddaniem go w ręce przyszłego właściciela. Właśnie wtedy nabywca ma prawo zgłaszać deweloperowi wszelkie uwagi dotyczące standardu wykonania. W praktyce odbiór polega na spisaniu protokołu w asyście przedstawiciela dewelopera. Warto zabrać ze sobą doświadczonego inżyniera, który bez emocji obejrzy lokal razem z nami. Po pierwsze, posiada fachowe oko, które znacznie lepiej wyłapie wszelkie niedoskonałości oraz zauważy niedociągnięcia. Po drugie, możemy zwyczajnie nie zwrócić uwagi na występujące wady. Równie dobrze możemy nawet nie wiedzieć, że dana rzecz może być źle zrobiona lub wymagać poprawek.

 

Dokonujemy sprawdzenia poszczególnych elementów:

 

 

Ogólna kontrola domu

Ogólną kontrolę domu zaczynamy od sprawdzenia zgodności z projektem. Dotyczy to materiałów których użyto do budowy domu jak i charakterystycznych wymiarów. Sprawdzamy konstrukcje dachu, elementy konstrukcyjne domu, izolacje, elewacje, teren w okół domu, tynki, wylewki betonowe, okna, drzwi balkonowe, parapety, drzwi wejściowe, rozmieszczenie wanny, umywalki, wc, zlewu, instalacje elektryczne, wentylacyjne, wodno-kanalizacyjne, balkony, tarasy. Sprawdzamy wszystkie pomieszczenia (pokoje, łazienka, kuchnia, garderoba, garaż) czy są wykonane i rozmieszczone zgodnie z planem. Kontrolujemy czy okna, drzwi balkonowe, drzwi wewnętrzne i zewnętrzne są na zaplanowanych miejscach. Sprawdzamy kamerą termowizyjną w których miejscach są straty ciepła i gdzie występują mostki termiczne. Przeprowadzając odbiór w kilka godzin jesteśmy w stanie prześwietlić czy dany budynek jest wykonany rzetelnie i będzie nam służył przez lata.

 

Kontrola tynków

Sprawdzamy zgodność wykonania tynków na ścianach i sufitach z przewidzianymi w standardzie wykończenia mieszkania Polskimi Normami. Kontrolujemy jakość wykonania tynków, równość wykonania, pion ścian i wypoziomowanie sufitów. Do sprawdzania tynków używamy poziomicy o długości 2 metry oraz klina pomiarowego. Odbiory mieszkań przewidują kontrolę wszystkich ścian i tynków w domu.

 

Kontrola kątów pomiędzy ścianami

Sprawdzamy zgodność wykonania kątów pomiędzy ścianami z przewidzianymi w standardzie wykończenia mieszkania Polskimi Normami. Kontrolujemy kąty zewnętrzne i wewnętrzne. Do sprawdzenia używamy kątownika budowlanego oraz klina pomiarowego lub miary stalowej. Odbiory domów obejmują kontrolę wszystkich kątów w mieszkaniu.

 

Kontrola wylewek podłogowych

Sprawdzamy zgodność wykonania wylewek betonowych (tzw. szlichty) z przewidzianymi w standardzie wykończenia mieszkania Polskimi Normami. Kontrolujemy jakość wykonania wylewki, równość wykonania, wypoziomowanie, twardość, obecność spękań betonu. Do sprawdzania używamy poziomicy o długości 2 metry oraz klina pomiarowego. Odbiory domów obejmują sprawdzenie wylewek betonowych we wszystkich pomieszczeniach mieszkania.

 

Kontrola wilgotności tynków i wylewek betonowych

Podczas odbioru technicznego domu sprawdzamy wilgotność tynków oraz wylewek betonowych (szlichty). Kontrolujemy czy tynki i wylewki są wystarczająco wyschnięte, aby można było wykonywać dalsze prace wykończeniowe. Malować ściany oraz układać warstwy wykończeniowe podłóg, szczególnie parkietu z drewna. Pomiar wilgotności służy również do wykrycia ewentualnych wycieków z instalacji budynku czy przecieków z dachu, tarasu, elewacji.

 

Kontrola okien i drzwi balkonowych

Sprawdzamy czy zamontowane w mieszkaniu okna odpowiadają standardowi wykończenia mieszkania (okna drewniane, PCV, aluminiowe, dwuszybowe, trzyszybowe).

Okna powinny być czyste, ramy okienne, szyby, uszczelki nie mogą być zabrudzone pyłem budowlanym, zaprawą tynkarską, folia zabezpieczająca powinna być całkowicie zdjęta.

Kontrolujemy jakość zamontowania okien i drzwi balkonowych, weryfikujemy czy okna są zamontowane pionowo, czy dobrze się otwierają, zamykają, uchylają, uszczelniają, czy działa rozszczelnienie i mikrowentylacja.

Sprawdzamy kompletność okien, czy są zamontowane wszystkie klamki, zaślepki zawiasów, nawiewniki powietrza. Sprawdzamy obecność rys i uszkodzeń na szybach oraz ramach okiennych, prawidłowość wykonania wnęk okiennych. Kontrolujemy zamontowanie parapetu wewnętrznego, zewnętrznego.

 

Instalacja elektryczna

Kontrolę instalacji elektrycznej zaczynamy od schematu instalacji, sprawdzamy zgodność zamontowania z projektem gniazd, włączników, punktów oświetleniowych, uziemienia. Kontrolujemy skrzynkę bezpieczników czy wszystkie bezpieczniki są opisane. Sprawdzamy obecność napięcia w gniazdach i punktach oświetleniowych przy pomocy próbnika elektrycznego.

 

Instalacja centralnego ogrzewania

Kontrolę instalacji centralnego ogrzewania zaczynamy od schematu instalacji, sprawdzamy zgodność zamontowania grzejników pokojowych i łazienkowych z planem mieszkania. Sprawdzamy zamontowanie grzejnika do ściany, kompletność obudowy grzejnika, obecność głowicy termostatycznej. W przypadku ogrzewania podłogowego weryfikujemy jego rozmieszczenie kamerą termowizyjną. 

 

Instalacja wodna i kanalizacyjna

Kontrolę instalacji wodnej i kanalizacyjnej zaczynamy od schematu instalacji, sprawdzamy zgodność wykonania podejść wodnych i odpływów kanalizacyjnych z planem domu. Sprawdzamy zamontowanie wodomierzy wody zimnej i ciepłej. Dodatkowo sprawdzamy ciśnienie występujące w instalacji.

 

Instalacja wentylacyjna

Kontrolę instalacji wentylacyjnej zaczynamy od schematu instalacji, sprawdzamy zgodność wykonania kratek wentylacyjnych z planem domu. Sprawdzamy działanie wentylacji, czy jest ciąg, czy nie ma wstecznego ciągu. Sprawnie działająca wentylacja jest krytycznie ważna dla komfortu użytkowania mieszkania oraz zdrowia domowników. Niesprawna wentylacja może doprowadzić do powstawania pleśni na ścianach, która jest bardzo szkodliwa dla zdrowia dorosłych, a szczególnie dzieci.

 

Balkon, taras

Kontrola balkonu obejmuje sprawdzenie prawidłowości ułożenia płytek na podłodze, spadek, fugi, obecność uszkodzeń, spękań. Sprawdzamy zamontowanie barierki, wykończenie elewacji zewnętrznej w obrębie balkonu. Źle ułożone płytki wyglądają bardzo nieestetyczne, nieszczelne fugi mogą doprowadzić do odpadania płytek po okresie zimowym. Przeciwspadek na balkonie lub tarasie może doprowadzić do zbierani się wody deszczowej przy oknie balkonowym i do podciekania wody do wnętrza mieszkania. Może to spowodować zamoknięcie muru i powstawanie pleśni.

 

Garaż

Jeżeli w domu jest garaż to w zakres odbioru wchodzi również jego sprawdzenie. Sprawdzamy wymiary całego pomieszczenia: długość, szerokość, wysokość, czy są zgodne z projektem oraz przepisami budowlanymi. Sprawdzamy czy nie ma elementów przeszkadzających, zmniejszających użytkowanie oraz czy garaż ma odpowiednią wentylacje. 

 

Pomiar powierzchni domu

Pomiaru powierzchni dokonujemy w celu zweryfikowania powierzchni w projekcie z powierzchnią rzeczywistą mieszkania. Pomiar wykonujemy za pomocą laserowego dalmierza. Do przeprowadzenia pomiaru konieczny jest plan mieszkania, według którego ustalimy kolejność oraz będziemy zapisywać powierzchnie kolejnych pomieszczeń. Do prawidłowego obliczenia powierzchni mieszkania musimy znać normę, którą deweloper wybrał do obliczeń powierzchni (np. PN-ISO 9836:1997 lub PN-70/B-02365).

 

Protokół odbioru

Odbiór domu od dewelopera kończy się podpisaniem protokołu odbioru technicznego. 

Protokół odbioru technicznego domu wypełnia przedstawiciel dewelopera, natomiast rolą inspektora wykonującego odbiór techniczny jest podanie w nim wszystkich występujących usterek, wad bądź rzeczy które deweloper musi wykonać przed oddaniem kluczy nowym właścicielom nieruchomości. 

 

 

Narzędzia które używamy podczas odbioru:

 

  • Poziomica (łata) 2,0 m

  • Poziomica 1,0 m

  • Kątownik 1,0 m x 0,5 m

  • Dalmierz laserowy

  • Cyfrowy miernik napięcia

  • Higrometr (wilgotnościomierz)

  • Manometr

  • Pirometr

  • Wykrywacz przewodów, kabli

  • Kamera termowizyjna (opcjonalnie)

  • Latarka

  • Młotek gumowy

  • Szczelinomierz

  • Normy PN-ISO 9836:1997 lub PN-70/B-02365

  • Normy PN–75/B-10121 lub PN-63/B-10145

  • Normy PN-B-10110:2005 lub PN-70/B-10100

  • Norma PN-88/B-10085